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Consejo de Notarios del Estado de Chihuahua

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PREGUNTAS FRECUENTES


¿Porqué ir ante un Notario Público?

Porque un Notario Público le da seguridad y certeza a los actos jurídicos en los que interviene. El Notario es un profesional del Derecho que tiene la obligación de asesorar a quienes soliciten sus servicios, así como aconsejarles los medios jurídicos más adecuados para formalizar los actos jurídicos que pretende realizar y tienen el deber de explicarles el valor y las consecuencias legales de los actos que ante ellos se otorguen. Son caros los servicios de un Notario? Depende de cómo lo quiera Usted ver: Cuando Usted paga a un Notario el importe por la elaboración de una escritura, por ejemplo de compraventa, la cantidad que entrega al Notario incluye el pago de los impuestos federales, estatales y municipales, el avalúo, los derechos de registro y muchos gastos mas motivados por esa escritura que el Notario paga en nombre de sus clientes, y que de cualquier forma, algún día tendrá que pagar Usted cuando haga su “escritura”. Solamente una porción de la cantidad que recibe el Notario son sus honorarios. Acudir ante el Notario y hacer “sus escrituras” le da la confianza de que su inversión, su patrimonio y su familia, están seguras y de que fueron pagados correctamente los derechos e impuestos causados por la enajenación y adquisición de la propiedad. Desde este punto de vista, los servicios del Notario no son caros, porque le dan seguriadad a su patrimonio. En cambio, cuando simplemente hace un contrato privado de compraventa, sin la intervención del Notario, o solamente le hacen una Carta Poder, estos documentos no son suficientes para probar la adquisición de la propiedad, y eventualmente la propiedad que usted aparentemente compró puede ser vendida a otra persona por el mismo vendedor, o embargada por deudas del vendedor, o simplemente cuando Usted quiere escriturar el vendedor ya falleció o no lo encuentra, y debe recurir a largos litigios en los que eventualmente podrá verse privado del inmueble que compró. Entonces pensará: Me hubiera salido mas barato ir con el Notario … y es cierto, así que hágalo ahora.

¿Cual es el trámite para hacer una escritura de Compraventa?

Según el Código Civil de nuestro Estado existe una compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero.

Para hacer una escritura de compraventa es necesario acudir previamente con un Notario Público para que se revise cuidadosamente la documentación y la situación legal del inmueble que quiere comprar. Para ello el Notario le va a solicitar el testimonio de la escritura “las escrituras” de la persona que le vende el inmueble, y que le acredite que se encuentra al corriente en el pago del Impuesto Predial y del Agua.

Una vez revisada la documentación, el Notario le dirá el costo y la fecha en que puede firmarse la escritura.

Dentro del costo, se incluyen los impuestos y derechos y otros gastos que deben pagarse por la celebración del Contrato de Compraventa, que son los siguientes:

Impuesto de Traslado de Dominio de Bienes Inmuebles.- Este es un Impuesto Municipal, que equivale al 2% del valor de la operación.

Impuesto Sobre la Renta por la Enajenación de Inmuebles.- Este es un Impuesto Federal que grava la Utilidad que se obtiene con la venta del inmueble.

Cuando vendemos nuestra casa habitación, no estamos obligados a pagar este Impuesto, si acreditamos ante el Notario esa situación con los documentos que nos solicite. El ingreso que obtenemos por esta venta está exento del pago del Impuesto, pero en algunas ocasiones debemos presentar una Declaración ante la Autoridad Fiscal.

Impuesto Cedular a los Ingresos de las Personas Físicas por Enajenación de Inmuebles.- Este es un Impuesto Estatal, que grava la utilidad que se obtiene por la venta del inmueble.

Cuando vendemos nuestra casa habitación, no estamos obligados a pagar este Impuesto, si acreditamos ante el Notario esa situación con los documentos que nos solicite.

Impuesto por Adquisición de Inmuebles (en los casos en que proceda). - Este es un Impuesto que se debe pagar cuando el Valor del inmueble que adquirimos según el Avaluo, es mayor en un 10% de precio que pagamos por el Inmueble.

Derechos de Inscripción en el Registro Público de la Propiedad.- Es la cantidad que se paga por el Registro de la Escritura (primer testimonio) en esa Oficina.

Avaluo.

Otros Gastos e impuestos, en los casos en que proceda.

Una vez firmada la escritura el Notario procede a realizar los pagos necesarios y a recabar los documentos requeridos para presentar en el Registro Público de la Propiedad el testimonio de la escritura y una vez registrado le hace entrega del Documento al adquirente.

Me sirve tener un contrato privado de compraventa o un poder para acreditar la propiedad de un inmueble que compré?: La respuesta es NO.

De acuerdo a la Ley, los actos que deben inscribirse en el Registro Público de la Propiedad, como es el caso de la compraventa de bienes inmuebles, no producen efectos frente a terceros si no son inscritos en esa Oficina. De manera que si Usted celebra un contrato privado de compraventa, ese contrato no produce ningun efecto legal frente a terceros, porque no queda registrado en el Registro Público de la Propiedad. Lo mismo sucede cuando le otorgan un Poder sobre una casa que adquirió, ese documento solamente establece que Usted tiene facultades para disponer del inmueble, pero no que sea de su propiedad.

Es decir, estos documentos, (el contrato privado o el poder) no hacen las veces de una escritura, no son suficientes para probar la adquisición de la propiedad, y eventualmente la propiedad que Usted “aparentemente compró” puede ser vendida a otra persona por el mismo vendedor, o embargada por deudas del vendedor, o simplemente cuando Usted quiere escriturar el vendedor ya falleció o no lo encuentra, y entonces debe recurrir a largos litigios en los que eventualmente podrá verse privado del inmueble que compró.

Cual es la forma mas segura de vender una propiedad en abonos: Cuando venda o adquiera una propiedad en abonos, lo mas seguro para ambas partes, (comprador y vendedor), es hacer una escritura de Compraventa con Reserva de Dominio, de manera que el adquirente tiene “su escritura” pero con una anotación que dice que áun no ha sido pagada la propiedad que adquirió, de manera que no puede disponer de ella, sino hasta que concluya el pago y el vendedor acuda ante el Notario y “libere” la propiedad.

El esposo (esposa) de una persona, tiene algún derecho sobre los bienes que adquiere su esposa (esposo).?

La respuesta es SI, si están casados en sociedad conyugal, los bienes que adquiere cualquiera de los cónyuges pertenecen a ámbos por partes iguales, aún cuando el nombre de alguno de ellos no aparezca en las escrituras.

Si están casados bajo el régimen de separación de bienes, entonces los bienes que adquiere cada uno de los cónyuges, es propiedad exclusiva de cada uno de ellos.

¿Cual es el trámite para una escritura de Donación?

Según el Código Civil de nuestro Estado Donación es un contrato por el que una persona transfiere a otra, gratuitamente, una parte o la totalidad de sus bienes presentes.

Para hacer una escritura de donación es necesario acudir previamente con un Notario Público para que se revise cuidadosamente la documentación y la situación legal del inmueble que quiere donar. Para ello el Notario le va a solicitar el testimonio de la escritura “las escrituras” en donde se adquirió el inmueble, y le acredite que se encuentra al corriente en el pago del Impuesto Predial y del Agua.

Una vez revisada la documentación, el Notario le dirá el costo y la fecha en que puede firmarse la escritura.

Dentro del costo, se incluyen los impuestos y derechos y otros gastos que deben pagarse por la celebración del Contrato de Compraventa, que son los siguientes:

Impuesto de Traslado de Dominio de Bienes Inmuebles.- Este es un Impuesto Municipal, que equivale al 2% del valor de la operación. Derechos de Inscripción en el Registro Público de la Propiedad.

Avaluo.

Otros Gastos e impuestos, en los casos en que proceda.

Una vez firmada la escritura el Notario procede a realizar los pagos necesarios y a recabar los documentos requeridos para presentar en el Registro Público de la Propiedad el testimonio de la escritura y una vez registrado le hace entrega del Documento al adquirente.

Es mas barata una donación que una compraventa?

Realmente no, la diferencia es que cuando se hace una donación de los padres a sus hijos o a sus nietos, también cuando se hace entre esposos, no se paga el Impuesto Sobre la Renta por la Enajenación de Inmuebles; por eso en algunos casos resulta mas barata la donación que una compraventa.

En algunos otros casos, una escritura de compraventa o donación cuestan lo mismo.

Sin embargo, cuando se hace entre personas que no tienen ese parentezco, es mucho mas cara la donación que la compraventa, porque tiene un impuesto adicional del 20% sobre el valor del inmueble donado.

El esposo (esposa) de una persona casada, tiene algún derecho sobre los bienes que le donaron a su esposa (esposo).?

La respuesta es NO, porque un conyuge no tiene ningún derecho sobre los bienes que le donan al otro.

Por disposición expresa de la Ley, estos bienes no pasan a forma parte de la sociedad conyugal y en consecuencia son de la exclusiva propiedad de la persona a la que le fue donado el inmueble.

¿Qué es un Testamento Público Abierto?

Según el Código Civil del Estado de Chihuahua, el testamento público abierto es el que se otorga ante Notario y tres testigos, a los cuales el testador expresa su voluntad de una manera clara y terminante.

El Notario debe redactar por escrito las cláusulas del testamento sujetándose estrictamente a la voluntad del testador, y las leerá en voz alta para que éste manifieste si está conforme. Si lo estuviere, firmarán el instrumento el testador, los testigos y el Notario, asentándose el lugar, hora, día, mes y año en que hubiere sido otorgado.

El testador imprimirá además su huella digital, si ello fuere posible.

El testador podrá solicitar al Notario o a alguno de los testigos que proceda a leer por segunda ocasión las cláusulas del testamento.

Para otorgar un Testamento es necesario que acuda con su Notario y le explique los términos en que desea otorgar el Testamento. El Notario le dirá si es necesario o si no es necesario que lo haga.

Para otorgar un Testamento se requiere de la Presencia del Testador y de Tres Testigos que conozcan al Testador. Los testigos no pueden ser parientes de los herederos.

¿Qué pasa cuando el Testador fallece? Cuando fallece el Testador, los interesados deben acudir ante un Juez Civil o ante un Notario Público para tramitar el Juicio Sucesorio Testamentario a bienes de la persona fallecida. El Testamento no es un Instrumento que por si mismo transmita la propiedad de los bienes a los herederos.

Despues del fallecimiento del Testador, es necesario acudir ante un Juez Civil, por conducto de un Abogado, o un Notario Público para que se declare la validez del Testamento y se Adjudiquen los bienes a los herederos, y hacer la escritura de propiedad a su favor.

¿Qué pasa si una persona fallece sin dejar Testamento? La Ley establece ante esta omisión, la forma en que deben distribuirse los bienes de las personas fallecidas. En este caso se tramita un Juicio Sucesorio Intestamentario, y se adjudican los bienes a favor de los parientes mas cercanos de la persona que falleció, según la distribución que establece la Ley, de manera que el Estado no se queda con los bienes, salvo que no exista ninguna persona que tenga derecho a heredarlos.

¿El esposo (esposa) de una persona tiene algún derecho sobre los bienes que recibe por herencia su esposa (esposo)?

La respuesta es NO, porque un cónyuge no tiene ningún derecho sobre los bienes que le heredan al otro. Por disposición expresa de la Ley, estos bienes no pasan a formar parte de la sociedad conyugal y en consecuencia son de la exclusiva propiedad de la persona que los recibe por herencia.

¿Qué es el Patrimonio Familiar?

Según el Código Civil de nuestro Estado, puede constituirse un patrimonio familiar sobre la casa habitación de la familia y su menaje o sobre el conjunto de bienes que constituyan una unidad de producción de tipo familiar.

La constitución del patrimonio familiar no transmite la propiedad de los bienes a favor de los miembros de la familia beneficiaria, sólo les da el derecho a disfrutar de esos bienes, que no pueden ser enajenados, y no estarán sujetos a embargo ni gravamen alguno. Podrán ser transmitidos a título de herencia sin necesidad de extinguir el citado patrimonio y con la misma afectación de destino, haciéndose la anotación marginal correspondiente en el Registro Público de la Propiedad.

El miembro de la familia que quiera constituir el patrimonio, lo manifestará por escrito al Registrador Público de la Propiedad del lugar en que se encuentre el bien, designando con toda precisión y de manera que puedan ser inscritos los bienes que van a quedar afectados.

Además, comprobará lo siguiente:

I.- Que es mayor de edad o que está emancipado;
II.- Que está domiciliado en el lugar donde se quiere constituir el patrimonio;
III.- La existencia de la familia a cuyo favor se va a constituir el patrimonio. La comprobación de los vínculos familiares se hará con las copias certificadas de las actas del Registro Civil;
IV.- Que son propiedad del constituyente los bienes destinados al patrimonio, y que no reportan gravámenes fuera de las servidumbres;
V.- Que el valor de los bienes que van a constituir el patrimonio será el suficiente para satisfacer las necesidades de habitación y en su caso, el funcionamiento mínimo de la unidad de producción familiar.

La Constitución del Patrimonio Familiar se puede llevar a cabo a través de un Notario Público, o acudiendo a las Oficinas del Registro Público de la Propiedad en esta Ciudad.

¿Cómo se constituye una Sociedad Anónima o de Responsabilidad Limitada?

La Sociedades Anónimas o de Responsabilidad Limitada son sociedades mercantiles. Es decir, que se constituyen cuando la sociedad se va a dedicar a realizar actos de comercio, como la compraventa de bienes o la elaboración o transformación de materias primas, materiales o artículos en general.

Para constituir una sociedad anonima o de resposabilidad limitada es necesario obtener primero una autorización por parte de la Secretaría de Relaciones Exteriores, que autoriza la utilización de un nombre o razón social para la sociedad.

El Notario le hará saber la necesidad de informarle sobre cual será el objeto de la sociedad (a lo que se va a dedicar), el nombre de los socios, la forma de administración y otra información adicional que es necesario proporcionar para elaborar el proyecto de la escritura, incluyendo los estatutos, para su aprobación.

Una vez que la Secretaría de Relaciones Exteriores otorgue el permiso (se tarda dos o tres dias) y que Usted apruebe el proyecto de la escritura, es posible firmar la escritura en la que se constituye la sociedad. Esta “escritura” debe insciribirse en el Registro Público de Comercio de esta Ciudad, (o de la Ciudad en que la sociedad tenga su domicilio social). A partir de la Inscripción de la “escritura” de la Sociedad en el Registro Público de Comercio, la sociedad puede realizar los actos propios de su objeto social.

Tambien es necesario que la sociedad se inscriba en el Registro Federal de Contribuyentes. Su Notario puede realizar este trámite rapidamente (el mismo día en que se firma la escritura) y le proporciona inmediatamente su Cédula del Registro Federal de Contribuyentes.

Para constituir cualquiera de estas sociedades se requiere al menos de dos socios.

¿Cuál es la diferencia entre la sociedad anónima y la de responsabilidad limitada? No existe una diferencia importante por lo que se refiere a la responsabilidad que asumen los socios de la sociedad anónima y la de responsabilidad limitada. En ambos casos, la responsabilidad de los socios es limitada al pago de sus acciones, en la sociedad anónima, o de su parte social, en el caso de las sociedades de responsabilidad limitada. Por regla general, el patrimonio personal de los socios no se puede ver afectado por deudas de cualquiera de esta sociedades.

La diferencia estriba mas bien en la forma en que funciona la sociedad. En la sociedad anónima es mas fácil la entrada y salida de los socios, mientras que en la de responsabilidad limitada, es un poco mas complicado.

Para constituir una sociedad anónima se requiere de un capital social de $ 50,000.00 y para una de responsabilidad limitada se requiere un capital social de $ 3,000.00 moneda nacional.

¿Cómo se constituye una Sociedad y Asociación Civil?

La Sociedad Civil se constituye para realizar actividades que persiguen un fin de lucro, pero sin realizar actos de comercio. Por ejemplo un Despacho de Contadores o de Abogados y en general aquellas agrupaciones que tiene por objeto la prestación de servicios profesionales o de asesoría.

En cambio la Asociaciones Civiles no persiguen fines de lucro. Aún cuando prestan servicios remunerados al público, el objeto no es repartir entre sus asociados un porcentaje como utilidades, sino invertirlo en la prestación de otros servicios a la comunidad o a sus integrantes.

Para constituir una sociedad civil o una asociación civil es necesario obtener primero una autorización por parte de la Secretaría de Relaciones Exteriores, que autoriza la utilización de un nombre o razón social para la sociedad.

El Notario le hará saber la necesidad de informarle sobre cual será el objeto de la sociedad o la asociación (a lo que se va a dedicar), el nombre de los socios o asociados y la forma de administración y otra información adicional que es necesario proporcionar para elaborar el proyecto de la escritura, incluyendo los estatutos, para su aprobación.

Una vez que la Secretaría de Relaciones Exteriores otorgue el permiso (se tarda dos o tres dias) y que Usted apruebe el proyecto de la escritura, es posible firmar la escritura en la que se constituye la sociedad o la asociación. Esta “escritura” debe insciribirse en el Registro Público de la Sociedad o Asociación (de la Ciudad en que la sociedad tenga su domicilio social). A partir de la Inscripción de la “escritura”, la Sociedad o Asociación puede realizar los actos propios de su objeto social.

Tambien es necesario que la sociedad o asociación se inscriba en el Registro Federal de Contribuyentes. Su Notario puede realizar este trámite rapidamente (el mismo día en que se firma la escritura) y le proporciona inmediatamente su Cédula del Registro Federal de Contribuyentes.

Para constituir cualquiera de estas sociedades se requiere al menos de dos socios.

Para constituir una sociedad civil no se requiere de un capital específico, generalemente se utiliza $ 10,000.00 moneda nacional, las asociaciones civiles no requieren de capital social.

¿Cuales son los requisitos para que una asociación civil pueda recibir donativos deducibles de impuestos? Es necesario cumplir con determinados requisitos por lo que se refiere al objeto de la sociedad y además en la misma escritura se deben asentar algunas cláusulas especiales, según lo establece la Ley del Impuesto Sobre la Renta.

Si desea que la asociación cuente con este beneficio, es necesario que expresamente se lo haga saber a su Notario al momento en que va a constituir la asociación.

¿Cuando es necesario tramitar un Juicio Sucesorio?

Cuando una persona fallece y deja algún bien, es necesario tramitar un Juicio Sucesorio, para que en su momento los bienes dejados por la persona que falleció, pasen a ser propiedad de quien tenga derecho. Esta clase de procedimientos puede llevarse a cabo ante un Juzgado o ante un Notario Público.

Es un procedimiento relativamente rápido, normalmente concluyen en dos a tres meses, si no hay conflicto entre los herederos. En algunas ocasiones el trámite ante Notario Público puede ser mas rápido.

¿Qué pasa si una persona fallece sin dejar Testamento? La Ley establece ante esta omisión, la forma en que deben distribuirse los bienes de las personas fallecidas. En este caso se tramita un Juicio Sucesorio Intestamentario, y se adjudican los bienes a favor de los parientes mas cercanos de la persona que falleció, según la distribución que establece la Ley, de manera que el Estado no se queda con los bienes, salvo que no exista ninguna persona que tenga derecho a heredarlos.

Si la persona falleció sin haber otorgado un Testamento, entonces en necesario tramitar un Juicio Sucesorio Intestamentario, para que el Juez o Notario ante quien se tramite el procedimiento, una vez que se presenten los documento necesarios y se acredite que los interesados son los Unicos que tiene derecho a la herencia, proceda a la declaración de los herederos, de acuerdo a las disposiciones del Código Civil y en su momento se procede a la repartición de los bienes entre los herederos según las porciones que les deben corresponder de acuerdo a lo que establece la Ley. El Notario debe proceder a otorgar “la escritura de propiedad” a favor del o los herederos que hubieran adquirido los bienes.

Si la persona que falleció había otorgado un Testamento, entonces debe tramitarse un Juicio Sucesorio Testamentario, para que el Juez o Notario ante quien se tramite el procedimiento, una vez reconocida la validez del Testamento, proceda a la repartición de los bienes entre los herederos según la voluntad del Testador. El Notario debe proceder a otorgar “la escritura de propiedad” a favor del o los herederos que hubieran adquirido los bienes. Esto es así, porque el Testamento no transmite de manera “automatica” los bienes a los herederos, sino que es necesario tramitar el procedimiento apuntado.

• s ¿Qué es un Poder o Mandato y para que sirve?

A través de un Poder o Mandato, una persona autoriza a otra para que actue en su nombre.

Los mandatos pueden ser para Pleitos y Cobranzas, cuando se trata de que alguna persona represente a otra dentro de un procedimiento Judicial o Administrativo. En este caso, el Poder o Mandato debe otorgarse a favor de un Abogado. Con este poder, el Abogado podrá representar al interesado dentro de un procedimiento judicial o administrativo y realizar en su nombre todos los actos necesarios para la defensa de sus intereses.

En los casos de los Poderes o Mandato para Actos de Dominio, se faculta a una persona para que disponga en general de los bienes de quien otorga el Poder o Mandato, o en lo particular de algún bien determinado.

El Poder o Mandato para Actos de Dominio otorgado a su favor sobre un bien determinado, (por ejemplo una casa que compró) solamente establece que Usted tiene facultades para disponer del inmueble, pero no que sea de su propiedad, por ello cuando adquiere Usted un inmueble no es suficiente con que le otorguen un Poder o Mandato, es necesario que lo otorguen la escritura de propiedad para su seguridad.

¿Los Poderes o Mandatos pueden utilizarse despues de que muera la persona que los otorgó?.- Solamente en casos especiales, porque el Poder o Mandato no es un Testamento, ni sirve para transmitir la propiedad a los herederos o a cualquier otra persona.

El Poder o Mandato termina con la muerte del que lo otorgó, salvo que en el Poder o Mandato se establezca expresamente lo contrario, y haya sido otorgado para cumplir con alguna obligación que previamente hubiera contraído el otorgante.

¿Puede revocarse un Poder o Mandato? Por regla general, los Poderes y Mandatos pueden revocarse, salvo que expresamente se hubiera otorgado como irrevocable.

¿Puede otorgarse un Poder o Mandato a varias personas en un mismo documento? La respuesta es SI. En este caso las personas a quienes se otorga el Poder o Mandato deberán actuar todas juntas o por separado, según lo disponga la persona que lo otorgó.

¿Puede establecerse un plazo para la validez del Poder o Mandato? La respuesta es SI. En este caso, el Poder o Mandato “termina” al vencimiento del plazo establecido. En caso de que no se establezca este plazo, el Poder o Mandato puede utilizarse por tiempo indefinido.

¿Qué datos personales me pedirá el Notario para hacer algún trámite?

- Nombre y apellidos.
Nacionalidad.
Estado Civil, en caso de ser casado, debe proporcionarse el nombre del cónyuge, fecha de matrimonio, lugar de matrimonio y el régimen matrimonial (sociedad conyugal o separación de bienes).
- Fecha de Nacimiento.
- Lugar de Nacimiento.
- Domicilio.
- Ocupación.

Es necesario proporcionar una Identificación Oficial. En caso de no contar con ella, es necesario hacerse acompañar de dos Testigos que lo conozcan y que si cuenten con esa identificación.

En caso de que se presente ante el Notario Público como apoderado o representante a realizar algún acto en nombre de otra persona, es necesario también exhibir el documento (Poder o Mandato) en donde se le concedieron facultades de representación.